עצות שיעזרו לכם לרכוש דירה מקבלן בצורה בטוחה
רצוי שלא לחתום על טופס הזמנת רכישה ולא לתת מקדמה לקבלן ו/או לאיש שיווק מטעם הקבלן בכדי שלא להיות כבולים בהסכם מחייב בטרם בוצעו על ידי עו"ד מקרקעין ונדל"ן מקצועי מטעמכם כל הבדיקות הנדרשות. זהו המקום להדגיש כי עוה"ד של הקבלן מייצג אך ורק את הקבלן ולא את רוכשי הדירה, וכי שכ"ט אשר משלמים לו רוכשי הדירה הינו בגין רישום הזכויות על שמם בדירה בלבד מומלץ לבדוק בוועדה המקומית לתכנון ובניה באופן עצמאי ו/או באמצעות שירותיו של מהנדס ו/או אדריכל מה אמור להיות מוקם בסביבה בה עומד להיבנות הבנין – פארק, בתי ספר וכו', בכדי לוודא שאיכות החיים ו/או ערך הדירה לא יפגעו כתוצאה מהנ"ל בדקו שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים ומה המוניטין שלו. יש לבדוק מול הקבלן עמו נחתם חוזה הרכישה האם הוא גם הקבלן אשר יבצע את הבניה בפועל, ובמידה וישנו קבלן משנה לבדוק את זהותו וטיבו בדקו האם הוצא כבר היתר בניה לפרויקט ואת התאמתו לעסקה. במידה ולא קיים עדיין היתר בניה – יש לבדוק מה הצפי להוצאתו, ולוודא כי יש לכם אפשרות על פי חוזה הרכישה לבטל את החוזה במידה ולא יתקבל היתר בניה בתוך 6 חודשים ממועד חתימת החוזה חשוב ביותר לבדוק אלו ביטחונות נותן הקבלן כנגד התמורה המשולמת לו! רצוי מאוד כי הבניה תבוצע באמצעות ליווי של בנק מלווה, וכי כנגד כל תשלום אשר מבוצע על ידכם לחשבון הליווי באמצעות פנקס שוברים תימסר לכם ערבות בנקאית שלא ניתנת להחלפה, וכי הקבלן נושא בהוצאות של הנפקת הערבויות. במידה ואין ליווי בנקאי לפרויקט ונרשמות הערות אזהרה כערובה לביצוע תשלומי התמורה, יש לוודא כי התשלומים מתבצעים בהתאם לקצב התקדמות הבנייה בלבד בדקו כי לחוזה הרכישה מצורף מפרט לפי חוק המכר ומה כולל המפרט. כמו כן מומלץ לבקש חוות דעת מאדריכל לגבי טיב המפרט ושדרוגים שכדאי לערוך בדירה בטרם חתימת ההסכם, זאת על מנת שיכללו בנספח השינויים להסכם ושיבוצעו במועד המתאים לכך מבחינת קצב בניית הדירה עליכם להיות מודעים לכך שמעבר למחיר הדירה הכולל מע"מ יכולות להיות לכם הוצאות רבות נוספות שעליכם לקחת בחשבון, כגון: הפרשי הצמדה למדד, הוצאות בגין ביצוע שדרוגים בדירה, מס רכישה, שכ"ט עורך דין המייצג את הקבלן, תשלום עבור הכנת תשריט הבית המשותף, עלות בגין פתיחת תיק משכנתא ועוד יש לוודא כי החוזה כולל פיצוי כספי במקרה של איחור במסירה בהתאם לתיקון 5 לחוק המכר דירות וודאו כי יש לכם אפשרות להביא בטרם מסירת החזקה בדירה מומחה מטעמכם ו/או חברת בדק בית לצורך איתור ליקויים בדירה, וכי בטרם המסירה ייחתם פרוטוקול מסירה על ידי הקבלן ועל ידכם ובו יצוינו הליקויים שהתגלו בדירה והמועדים שבהם הקבלן מתחייב לתקנם. החוזה צריך לכלול סעיף שמתייחס להתחייבות הקבלן לתקן פגמים וליקויים שיתגלו בדירה בהתאם לחוק המכר וודאו כי יש לכם אפשרות להקדים תשלומים על מנת לחסוך הפרשי הצמדה, וכי התשלום האחרון מבין תשלומי התמורה יבוצע אך ורק לאחר שיינתן לבנין טופס 4 מובהר כי הדברים אשר צוינו במאמר זה הינם תמציתיים וכלליים בלבד, וכי הם אינם מהווים תחליף לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין בטרם רכישת דירה ואין להסתמך עליהם בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית על פי המידע המפורט במאמר זה הינה על אחריות הקורא בלבד. משרד עו"ד ונוטריון מקרקעין ונדל"ן נורית נמדר-גורפינקל מלווה את הלקוח החל משלב הבדיקות המקדמיות ועד לחתימת החוזה והשלמת העסקה באופן אישי וצמוד ומעניק ללקוח ראש שקט וביטחון.רכישת דירה מקבלן
כאשר מחליטים על רכישת דירה מקבלן, פרט לבעיות הלוגיסטיות, של המעבר לדירה החדשה על כל הכרוך בהכנות לכך, דבר ראשון במעלה בבדיקות המקדימות הוא מיקום הדירה, האם יש מענה תחבורתי, האם יציאה ברכב פרטי אינה כרוכה בפקקים או בעיכובים למיניהם, ואם מדובר במשפחה עם ילדים יש לבדוק כמובן מיקום וסוג בתי הספר, הגנים, קופות חולים, טיפת חלב, פארקים וגני שעשועים זמינים ומטופחים. כל אלה צריכים להילקח בחשבון לפני קבלת החלטה מושכלת בדבר הרכישה. בנוסף, בדרך כלל בסיום בנית תשתיות של שכונות חדשות מוקמים בסמוך להם מרכזים מסחריים המציעים מרכזי קניות גדולים, בתי קפה ומסעדות, ועוד מוקדי בילוי חשובים כמו מגרש ספורט מכוני כושר למיניהם, שאף בהם צריך להתחשב לפני קבלת ההחלטה. משרדה של נורית נמדר -גורפינקל משרד עורכי דין ונוטריון מקרקעין ונדל"ן, משרד בעל מוניטין וותק בעסקאות נדל"ן למיניהן ברחבי הארץ, ילווה אתכם בכל דילמה אפשרית מרגע ההחלטה על רכישת דירה מקבלן, והיעוץ והניסיון שלהם יהיו לכם לעזר רב בכל השיקולים הרלבנטיים.
רכישת דירה מקבלן מורכבויות משפטיות
כאשר אנו מתכננים רכישת דירה מקבלן עלינו לדעת שחוזה הרכישה הינו הרבה יותר סבוך ומורכב מחוזה סטנדרטי של דירה יד שנייה. יש לבדוק אלו בטוחות ניתנות עבור הכספים שמשלמים לקבלן בגין רכישת הדירה, תנאי התשלום פחות גמישים ויש לשים לב שחלוקת התשלומים סבירה על מנת להינזק כמה שפחות מכך שהתשלומים צמודים למדד תשומות הבניה. בנוסף, בחוזה צריכות להירשם עלויות עקב איחור בסיום הבניה ופיצוי על כך, תיקונם המהיר של ליקויי בנייה , אחריות הקבלן בגין ליקויים מסובכים יותר המתגלים לאחר מספר חודשים או שנה וכיו"ב. לכל הדילמות המשפטיות הללו יש צורך בעורך דין מיומן ובקיא בנוסף לעורך הדין שהקבלן מביא ואשר מייצג אותו בלבד ולא את הלקוחות, כדי שכל הזכויות של הקונים ישמרו.
תפקיד עורך הדין ברכישת דירה מקבלן
מעבר למורכבות של רכישת דירה מקבלן גם כשהכל מתנהל בצורה חלקה, עלינו להיות מוכנים לבעיות הסבוכות שעלולות ללוות את הרכישה. פעמים רבות הקבלן הבונה משתמש בכספו ואינו נותן ערבויות בנקאיות לרוכשים ממנו, ובמקרה זה יש לוודא שהקונה מחוייב לשלם על פי התקדמות קצב הבנייה ורק בסיומו של כל שלב . כמו כן קבלנים רבים גורמים להוצאות נוספות ולא צפויות של הקונים. לכן, להגנה ממקרים כאלה על הקונים לקחת עורך דין בנוסף לעורך הדין שמביא עימו הקבלן אשר ידאג לאינטרסים שלו מתחילת התהליך ועד סופו. משרדה של נורית נמדר -גורפינקל משרד עורכי דין ונוטריון מקרקעין ונדל"ן מטפל שנים רבות בעסקאות רכישת דירות מקבלן וזה הזמן להתקשר לטלפון: 053-6242981 ולקבל מענה יסודי ומקצועי.
קניית דירה מקבלן
כשאנו עומדים בפני ההכרעה האם לרכוש דירה מקבלן או יד שניה, יש לקחת בחשבון את היתרונות והחסרונות של כל אחת מהאפשרויות. קניית דירה מקבלן היא קניה "על הנייר" כשטווח סיום הדירה וקבלת המפתח הינו במרחק זמן של שנה או יותר. יש גם לקחת בחשבון שבפרויקטים חדשים של בינוי מסיימים קודם כל את בניית הדירות ורק לאחר מכן משלימים את יתר התשתיות הנדרשות הן מבחינת כבישים, תחנות אוטובוס, והן מבחינת שירותים חברתיים כמו מתנ"ס, בתי כנסת קבועים וכד' וכך נוצר מצב שרוב התושבים המאכלסים את הדירות החדשות ממשיכים לגור באזור בניה על כל המשתמע בכך, מבחינת רעש לכלוך ומכשולים פיזיים. דירה יד שניה לעומת קניית דירה מקבלן כבר נמצאת באזור שבו כל התשתיות הושלמו. הבדל נוסף הוא שבדירה מקבלן יש היכולת לערוך שינויים מוקדמים במבנה הדירה שאינם כרוכים בהרס הקיים, וניתן להחליט על מיקומם של נקודות החשמל, צבעי הריצוף ועוד שינויים לפי דרישת הקונים, זאת בשונה מדירה יד שניה, שבה שינויים כאלה עלולים להיות יקרים וארוכים. משרדה של נורית נמדר -גורפינקל משרד עורכי דין ונוטריון מקרקעין ונדל"ן, משרד ותיק ובעל מוניטין מטפל בעסקאות רבות של נדל"ן ומקרקעין וקניית דירות קבלן. הידע הרב והמוניטין המכובד הובילו את משרדה של עו"ד נורית נמדר-גורפינקל להשלמת עסקאות רבות בהצלחה יתרה.
קניית דירה מקבלן הסיכונים והחסרונות
כפי שהזכרנו לעיל קניית דירה מקבלן מביאה עימה יתרונות רבים. עם זאת, יש בכך גם חסרונות. הראשון שבהם הוא כאשר ישנם עיכובים בבניה והקבלן או היזם לא יכולים לעמוד בהתחייבות, לסיים את הבניה ולמסור את הדירות במועד. זהו מצב בעייתי מאד, כיוון שהקונים כבר תכננו את המעבר לדירה החדשה, רשמו לבתי ספר או גנים קרובים וכמובן שכרו דירות או מכרו את דירתם בהתאם למועד הנקוב וכעת עומדים בפני שוקת שבורה. חסרון נוסף הוא ליקויי בטיחות או בנייה המתגלים ודורשים תיקונים והשלמות, ולעיתים גם המתנה עד שהכול יוסדר לפי טעמם ורצונם של הרוכשים.
תשלומים נלווים והוצאות נוספות
כאשר מחליטים על קניית דירה מקבלן צריך לדעת שבתום כי על הקונים בנוסף לתשלומים לקבלן, חלים תשלומים נוספים, לעורך הדין של הקבלן, לרישום בטאבו, לחיבורים למים לגז לחשמל, ועוד עלויות שלכאורה זניחות אך מסתכמים בסופו של דבר באלפי שקלים, זאת בנוסף להתקנת מטבח וכלי סניטציה ומיזוג שאף הם אינם מועטים, אך מחויבי המציאות. אז אם אתם עומדים לפני קניית דירה מקבלן פנו למשרדה של נורית נמדר -גורפינקל משרד עורכי דין ונוטוריון מקרקעין ונדל"ן, בטלפון: 053-6242981 לעשיית עסקה יעילה ובטוחה.
